Застрахуйте право собственности на то, за что вы отдали много денег. А то всякое бывает...

Такое может присниться разве что в страшном сне. Представьте, вы наконец-то купили ее, долгожданную квартиру. И не "с рук", а через солидную брокерскую фирму, вторая проверила все документы. Все оформлено у нотариуса, деньги уплачены, можно жить и радоваться. Но в один прекрасный день к вам приходит женщина с двумя детьми и заявляет, что она имеет права на эту квартиру. И суд таки выносит решение в ее пользу: муж продал квартиру без ее ведома, пока она жила с "новорожденным ребенком у мамы в другом городе. Теперь в вашей квартире имеют право проживать чужие люди, вам же предлагается получить свою долю в виде денег, причем взыскать их с продавца. Что делать?

Теперь уже ничего не сделаешь. А надо было сделать: застраховать свое право собственности, которое в цивилизованном мире называется титульным страхованием. В полном объеме его ввела у нас компания "Украинские резервы". На просьбу "Газеты..." рассказать об этом виде страхования откликнулся заместитель председателя правления Константин СЕДОВ:

- Титульное страхование - это страхование права собственности на недвижимость от рисков, связанных с лишением и ущемлением права владения, распоряжения и проживания. Другими словами, по какой-либо причине суд признает сделку недействительной и вы лишаетесь права собственности на законных основаниях или теперь вместе с вами пользоваться квартирой могут посторонние люди. В этом случае страховая компания кроме того, что компенсирует вам ущерб, еще берет на себя полное юридическое сопровождение до решения всех возникших проблем.

А такие ситуации в жизни нередки. У нас еще недостаточно развита информационная база, да и в законодательстве пробелов много. Поэтому гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с этой квартирой невозможно. Приватизация жилья, которая проводилась бесплатно со множеством нарушении, "заложила" мину замедленного действия, которая и может послужить причиной будущих исков о неправомочности прошедших сделок. К тому же у нас отсутствует статистика.

- И часто такое случается?
- Очень даже нередко. У нас еще недостаточно развита информационная база, да и в законодательстве пробелов много. Поэтому гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с этой квартирой невозможно.

- И что делать?
- Вовремя обращаться в "Украинские резервы": компания проверит "благополучность" вашего выбора, а потом застрахует ваше право владеть этой квартирой. Любое решение суда станет для вас нестрашным: в худшем случае вы получаете деньги от страховой компании и покупаете другое жилье. Некоторые компании предлагают услугу, которая называется "страхование финансового риска потери права собственности". Они страхуют "потерю права собственности по решению суда, вступившего в законную силу, по искам третьих лиц". Но это лишь маленькая часть титульного страхования.

- Почему?
- А если договор купли-продажи оспаривается участниками сделки? Что тогда?
Наша компания предоставляет полное покрытие, связанное с понятием "титульное страхование".
Наша работа с клиентом начинается еще в момент заключения договора о намерениях (договора задатка). Мы предлагаем страховать и его. Потом, когда он покупает квартиру, мы страхуем право его собственности. Причем страховой платеж по договору о задатке учитывается как часть платежа за страхование права собственности. Все юридическое обеспечение (судовые издержки, услуги адвокатов) идет за счет страховой компании.

- За одни и те же деньги - два полиса?
- Да. Мы предложим вам опытного риэлтера, которому доверяем (мы тесно сотрудничаем с Киевским центром недвижимости). Далее проверим все необходимые документы.

- На какой срок можно застраховать право собственности?
- Мы первоначально предлагаем трехгодичную поддержку. Этот срок можно и увеличить, но реально, на наш взгляд, все неприятности по спорным квартирам сваливаются на клиента именно в первые три года.

- Получается, что риэлтер реально ни за что не отвечает?
- Именно так: закона о риэлтерской деятельности на сегодняшний день нет. Получается, что клиент должен полагаться на порядочность риэлтера. Часто даже опытные риэлтеры не могут проследить историю квартиры. Поэтому получается, что клиент так или иначе покупает "кота в мешке".

- Сколько стоит удовольствие быть уверенным в своих правах?
- По сравнению с Европой или даже Россией тарифы гораздо ниже: от 1 % до 5% от стоимости квартиры за три года.

- А как вы оцениваете квартиру?
- Мы страхуем не квартиру (стены, потолки и проч.). Мы страхуем право, и оцениваем его по рыночной стоимости. Это чаще всего очень выгодно клиенту, ведь он мог получить ее в подарок или по наследству.

- Как давно вы занимаетесь титульным страхованием? С какими случаями приходилось сталкиваться?
- Один год. Хотя на рынке мы с 1997 года. Прежде, чем предложить этот вид страхования, мы провели большую подготовительную работу, привлекли специалистов по недвижимости и российских специалистов по титульному страхованию. И потом, право собственности - это не только недвижимость. Это и машины, и земельные участки, и другие ценные вещи.
Сталкиваться приходится с самыми разными случаями. Например, владелица продала приватизированную квартиру. Она - хозяйка квартиры по всем документам. А после заселения нового владельца выяснилось, что на эту жилплощадь претендует племянница, имеющая троих детей. Она не может распоряжаться ею, но проживать - может.
Бывает, что не учтены права какого-то ребенка. В обход опекунского совета продают квартиру, а потом выясняется, что его права нарушены и сделка признается недействительной.
О ситуации, когда жена-владелец продает квартиру без ведома мужа, мы уже говорили. Но мы настояли, чтобы муж явился на подписание и поставил свое письменное согласие. Не сделай мы этого, где гарантия, что завтра он не потребует свою долю совместно нажитого имущества?
Была и ситуация, когда продавец дал несколько генеральных доверенностей, и по всем, были получены задатки от разных людей.
Много проблем возникает и при расселении коммуналок. Людям предлагают отдельные квартиры с неизвестной историей. Без страховщиков идти на такой риск опасно.

Приобретение квартиры или другой недвижимости - это всегда событие в нашей жизни, так как случается (если случается) уж очень нечасто. По своему масштабу стоимость такой покупки сравнима с доходом среднего гражданина Украины за десять лет активной работы. Поэтому и отношение к выбору объекта купли-продажи самое трепетное - с длительными оценками, осмотрами и взвешенным принятием решения. Документально оформить договор купли-продажи покупатель доверяет, как правило, агентству по недвижимости. Путь проверенный и надежный. И абсолютное большинство сделок на этом благополучно завершаются вступлением покупателя в права собственника. Но большинство - это еще не все сделки. Неожиданно возникает иск о признании сделки недействительной (причем не обязательно последней сделки - это может быть любая предыдущая сделка по данной квартире), и решение суда неумолимо ведет к потере права собственности со всеми вытекающими последствиями. Происходит так потому, что "крайним" всегда оказывается покупатель.

Государство фактически только регистрирует право собственности на недвижимое имущество, однако не несет ответственности и не гарантирует возмещение убытков пострадавшему собственнику в случае судебного оспаривания его права собственности. Агентства недвижимости есть, по сути, единственными структурами, которые стараются проверить в меру своих возможностей историю права собственности и предоставить покупателю экспертную оценку о чистоте предстоящей сделки. Однако и для опытных риэлторов и их юристов могут оказаться недоступными - в силу закрытости информации - существенные обстоятельства вступления в право собственности как продавца, так и любого из предыдущих собственников. Кроме того, если посмотреть все типовые договоры между покупателем и агентством недвижимости, то окажется, что ни одно из агентств не берет на себя ответственность компенсировать будущему собственнику убытки, связанные с возможной потерей имущества, проданного через агентство. Такая ситуация противоречит нормальной логике покупателя: если сверх стоимости имущества необходимо оплатить еще и немалую сумму за оформление сделки, то кто-то же должен отвечать за последствия?

Единственным действенным средством защиты в этой ситуации может стать страхование в специализированной страховой компании. Так, в США практически все сделки с недвижимостью обеспечиваются страхованием, имеющим характерное название - титульное (от английского "title" = титул, право собственности).

А что в Киеве? Страховая компания "Украинские резервы" и агентство "Апартамент", представляющее Союз специалистов по недвижимости города Киева, будут теперь защищать права собственников - как приобретающих, так и тех, кто уже приобрел квартиры в других агентствах - страхованием их права собственности. Каждый покупатель будет иметь возможность выбора - со страховой защитой или без нее. Новая возможность - уже хорошо. А стоимость такой услуги?

Приятная неожиданность: покупатель не почувствует разницу в цене, она окажется в десятки раз меньше обычных затрат на оформление. А срок защиты? Страховой полис в течение трех лет будет гарантировать покупателю денежную компенсацию в случае лишения его права собственности. Размер компенсации соответствует реальной (а не по справке БТИ) стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Во внимание принимаются любые иски, оспаривающие право собственности и поданные в течение трех лет с даты выдачи полиса, невзирая на то, что причиной этих исков могут быть события, имевшие месте в далеком прошлом. Покупатель получит страховое возмещение соответственно фактическому убытку также в случае, если он не лишится права собственности, однако будет ограничен в правах на приобретенную недвижимость. И, наконец, немаловажен тот факт, что покупатель, агентство недвижимости и страховая компания теперь становятся партнерами. При заключении договора страховая компания совместно с агентством проведет экспертизу истории права собственности. Если же возникнет иск по застрахованному имуществу, страховая компания с согласия покупателя предоставит (причем бесплатно) юридическую помощь вплоть до защиты прав покупателя в суде.

Успешных Вам приобретений!

Почему все же страхование права собственности? Ведь мы покупаем недвижимость через солидных брокеров, которые обязаны проверять документы предоставленные продавцами недвижимости. В конце концов, нам предоставляют справки из БТИ, организации, которая является государственной. Мы оформляем наши Договора купли - продажи у нотариуса. Вроде бы нам кажется, что нет, и не будет никаких проблем в дальнейшем, и мы можем спокойно жить в купленных квартирах. Но вдруг в один прекрасный день нас ставят перед фактом того, что мы должны освободить купленную с таким трудом недвижимость. Нас вызывают в суд и в судебном порядке принимают решение о нашем выселении. В лучшем случае суд выносит решение о возврате нам денег продавцом либо вообще неизвестным нам человеком, но как это часто бывает найти его уже практически невозможно, а получить обратно деньги еще сложнее. Помимо этого мы сталкиваемся и с другой проблемой - оказывается в нашей квартире имеют право проживать вообще посторонние люди, и все наши попытки решить этот вопрос остаются тщетными.

И тут перед нами возникает вопрос "А кто же возвратит нам деньги, которые мы столько лет копили, для того чтобы приобрести квартиру? Кто несет ответственность за то, что на момент приобретения нам не сообщили о возможных проблемах с недвижимостью?" Оказывается, что ответ на эти вопросы найти будет зачастую невозможно, т.к. документы оформлены верно, а ответственность за результат никто не несет. Мы думаем, что такая проблема знакома многим, и если Вы не сталкивались с ней напрямую, то с ней сталкивались Ваши знакомые. Что же делать?

Страховая компания "Украинские резервы" совместно с Союзом специалистов по недвижимости, в частности с Агентством недвижимости "Апартамент" предлагает Вам выход из создавшегося положения, а именно страхование "Права собственности" на приобретаемую недвижимость (так называемое "Титульное страхование"). Что это такое и в чем смысл этого вида страхования?

Страхование права собственности владельца недвижимости подразумевает возникновение ответственности страховой компании в случае лишения либо ущемления владельца недвижимости в его правах пользования, распоряжения или владения недвижимостью. В этих случаях страховая компания компенсирует своему клиенту материальные убытки, которые он понес в результате вышеназванных рисков. В итоге клиент гарантированно получает обратно денежные средства, за которые он приобрел недвижимость. Кроме этого еще до момента заключения Договора купли - продажи страховая компания производит проверку документов и историю недвижимости, а в случае возникновения каких либо претензий к клиенту берет на себя, совершенно бесплатно, его юридическую защиту.

Таким образом, приобретая Полис, клиенты не только получают страховую, но также и юридическую защиту, что в конечном итоге превращает клиента страховой компании в ее партнера.

Как было сказано выше, данный страховой продукт был разработан Страховой компанией "Украинские резервы" совместно с Союзом специалистов по недвижимости с учетом потребностей покупателей недвижимости Украины. На сегодняшний день клиенты агентства недвижимости "Апартамент" уже имеют такую страховую защиту. Приобретая недвижимость они могут быть уверены, что они не останутся один на один с неожиданно возникшими проблемами - их есть кому защитить.

Возникает вопрос "Сколько стоит такая защита? Не будет ли стоимость Полиса слишком высока?"

Отвечаем однозначно - Нет. Ведь приобретая недвижимость через агентство "Апартамент" стоимость Полиса уже входит в стоимость услуг агентства. При покупке недвижимости через другие агентства стоимость данного Полиса будет мала по сравнению с затратами на приобретение недвижимости.

Следует также отметить, что срок действия полиса составляет три года, однако это не значит, что по истечению этого срока Страховая компания не будет нести своих обязательств перед клиентами, ведь три года это срок в течение которого Вам могут быть предъявлены претензии на приобретенную недвижимость, а Страховая компания будет нести ответственность перед клиентом до решения вопросов по этим искам.

Таким образом Страховая компания "Украинские резервы" предлагает вам цивилизованный путь покупки недвижимости, а именно - страхование Ваших прав на нее.

Мы готовы рассматривать предложения о сотрудничестве любых Агентств по недвижимости, а также будем рады видеть своими клиентами всех желающих приобрести недвижимость или приобретших ее.