Застрахуйте право власності на те, за що ви віддали багато грошей. А то буває всяке...

Таке може наснитися хіба що у страшному сні. Уявіть, ви нарешті купили її, довгоочікувану квартиру. І не "з рук", а через солідну брокерську фірму, інша перевірила всі документи. Усе оформлено у нотаріуса, гроші сплачені, можна жити та радіти. Але одного чудового дня до вас приходить жінка з двома дітьми і заявляє, що вона має права на цю квартиру. І суд таки виносить рішення на її користь: чоловік продав квартиру без її відома, поки вона проживала з новонародженою дитиною у мами в іншому місті. Тепер у вашій квартирі мають право проживати чужі люди, вам пропонують отримати свою частку у вигляді грошей, причому стягнути їх із продавця. Що робити?

Тепер вже нічого не поробиш. А треба було зробити: застрахувати своє право власності, що в цивілізованому світі називається титульним страхуванням. У повному обсязі його ввела у нас компанія "Українські резерви". На прохання "Газети..." розповісти про цей вид страхування відгукнувся заступник голови правління Костянтин СЄДОВ:

- Титульне страхування - це страхування права власності на нерухомість від ризиків, пов'язаних з позбавленням й обмеженням права володіння, розпорядження і проживання. Інакше кажучи, з якої-небудь причини суд визнає угоду недійсною й ви втрачаєте право власності на законних підставах або тепер разом з вами користуватися квартирою можуть сторонні люди. У цьому випадку страхова компанія крім того, що компенсує вам збиток, також бере на себе повний юридичний супровід до вирішення всіх проблем, що виникли.

А такі ситуації в житті нерідкі. У нас ще недостатньо розвинута інформаційна база, та й у законодавстві пробілів багато. Тому гарантувати покупцеві чистоту попередніх угод із цією квартирою неможливо. Приватизація житла, що проводилася безкоштовно з безліччю порушень, "заклала" міну сповільненої дії, що може послужити причиною майбутніх позовів про неправомочність минулих угод. До того ж у нас відсутня статистика.

- І часто таке трапляється?
- Дуже навіть нерідко. У нас ще недостатньо розвинута інформаційна база, та й у законодавстві пробілів багато. Тому гарантувати покупцеві чистоту попередніх угод із цією квартирою неможливо.

- І що робити?
- Своєчасно звертатись в "Українські резерви": компанія перевірить "благополучність" вашого вибору, а потім застрахує ваше право володіти цією квартирою. Будь-яке рішення суду стане для вас нестрашним: у найгіршому разі ви отримуєте гроші від страхової компанії та купуєте інше житло. Деякі компанії пропонують послугу, що називається "страхування фінансового ризику втрати права власності". Вони страхують "втрату права власності за рішенням суду, що вступило у законну чинність, по позовах третіх осіб". Але це лише маленька частина титульного страхування.

- Чому?
- А якщо договір купівлі-продажу оспарюється учасниками угоди? Що тоді?
Наша компанія надає повне покриття, пов'язане з поняттям "титульне страхування".
Наша робота із клієнтом починається ще в момент укладання договору про наміри (договір задатку). Ми пропонуємо страхувати і його. Потім, коли він купує квартиру, ми страхуємо право його власності. Причому страховий платіж за договором про задаток враховується як частина платежу за страхування права власності. Все юридичне забезпечення (судові витрати, послуги адвокатів) йде за рахунок страхової компанії.

- За ті самі гроші - два поліси?
- Так. Ми запропонуємо вам досвідченого рієлтора, якому довіряємо (ми тісно співробітничаємо з Київським центром нерухомості). Далі перевіримо всі необхідні документи.

- На який термін можна застрахувати право власності?
- Ми спочатку пропонуємо трирічну підтримку. Цей термін можна й збільшити, але реально, на наш погляд, всі неприємності по спірних квартирах звалюються на клієнта саме в перші три роки.

- Виходить, що рієлтор реально ні за що не відповідає?
- Саме так: закону про рієлторську діяльність на сьогоднішній день немає. Виходить, що клієнт повинен покладатися на порядність рієлтора. Часто навіть досвідчені рієлтори не можуть простежити історію квартири. Тому виходить, що клієнт так чи інакше купує "кота в мішку".

- Скільки коштує задоволення бути впевненим у своїх правах?
- У порівнянні з Європою або навіть Росією тарифи набагато нижче: від 1 % до 5% від вартості квартири за три роки.

- А як ви оцінюєте квартиру?
- Ми страхуємо не квартиру (стіни, стелі та ін.). Ми страхуємо право, і оцінюємо його за ринковою вартістю. Це найчастіше дуже вигідно клієнту, адже він міг одержати її в подарунок або в спадщину.

- Як давно ви займаєтеся титульним страхуванням? З якими випадками доводилося зіштовхуватися?
- Один рік. Хоча на ринку ми з 1997 року. Перш ніж запропонувати цей вид страхування, ми провели велику підготовчу роботу, залучили фахівців з нерухомості і російських фахівців з титульного страхування. І потім, право власності - це не тільки нерухомість. Це й машини, земельні ділянки та інші коштовні речі.
Зіштовхуватися доводиться з різними випадками. Наприклад, володарка продала приватизовану квартиру. Вона - господарка квартири по всіх документах. А після заселення нового власника з'ясувалося, що на цю житлоплощу претендує племінниця, що має трьох дітей. Вона не може розпоряджатися нею, але проживати - може.
Буває, що не враховано права якоїсь дитини. В обхід опікунської ради продають квартиру, а потім з'ясовується, що її права порушені й угода визнається недійсною.
Про ситуацію, коли дружина-власник продає квартиру без відома чоловіка, ми вже говорили. Але ми наполягли, щоб чоловік з'явився на підписання та поставив свою письмову згоду. Не зроби ми цього, де гарантія, що завтра він не зажадає свою частку спільно нажитого майна?
Була й ситуація, коли продавець дав кілька генеральних доручень, і по всім були отримані задатки від різних людей.
Багато проблем виникає й при розселенні комуналок. Людям пропонують окремі квартири з невідомою історією. Без страховиків йти на такий ризик небезпечно.

Придбання квартири або іншої нерухомості - це завжди подія в нашому житті, тому що трапляється (якщо трапляється) дуже нечасто. За своїм масштабом вартість такої покупки порівнюється з доходом середнього громадянина України за десять років активної роботи. Тому й відношення до вибору об'єкту купівлі-продажу трепетне - з тривалими оцінками, оглядами й зваженим ухваленням рішення. Документально оформити договір купівлі-продажу покупець довіряє, як правило, агентству нерухомості. Шлях перевірений і надійний. І переважна більшість угод на цьому благополучно завершуються вступом покупця у права власника. Але більшість - це ще не всі угоди. Зненацька виникає позов про визнання угоди недійсною (причому не обов'язково останньої угоди - це може бути будь-яка попередня угода по даній квартирі), і рішення суду невблаганно приводить до втрати права власності з усіма наслідками, що випливають. Відбувається так тому, що "крайнім" завжди виявляється покупець.

Держава фактично тільки реєструє право власності на нерухоме майно, однак не несе відповідальності й не гарантує відшкодування збитків постраждалому власникові у випадку судового заперечування його права власності. Агентства нерухомості є, по суті, єдиними структурами, які намагаються перевірити в міру своїх можливостей історію права власності і надати покупцеві експертну оцінку про чистоту майбутньої угоди. Однак і для досвідчених рієлторів та їхніх юристів можуть виявитися недоступними - у випадку закритості інформації - істотні обставини вступу в право власності як продавця, так і кожного з попередніх власників. Крім того, якщо подивитися всі типові договори між покупцем й агентством нерухомості, то виявиться, що жодне з агентств не бере на себе відповідальність компенсувати майбутньому власникові збитки, пов'язані з можливою втратою майна, що було продане через агентство. Така ситуація суперечить нормальній логіці покупця: якщо понад вартість майна необхідно оплатити ще й чималу суму за оформлення угоди, то хтось же повинен відповідати за наслідки?

Єдиними діючими засобом захисту в цій ситуації може стати страхування в спеціалізованій страховій компанії. Так, у США практично всі угоди з нерухомістю забезпечуються страхуванням, що має характерну назву - титульне (від англійського "title" = титул, право власності).

А що в Києві? Страхова компанія "Українські резерви" й агентство "Апартамент", яке представляє Союз фахівців з нерухомості міста Києва, будуть тепер захищати права власників - як тих, що купують, так і тих, хто вже придбав квартири в інших агентствах - страхуванням їхнього права власності. Кожен покупець буде мати можливість вибору - зі страховим захистом або без нього. Нова можливість - уже добре. А вартість такої послуги?

Приємна несподіванка: покупець не відчує різницю в ціні, вона виявиться в десятки разів менше звичайних витрат на оформлення. А термін захисту? Страховий поліс протягом трьох років буде гарантувати покупцеві грошову компенсацію у випадку позбавлення його права власності. Розмір компенсації відповідає реальній (а не по довідці БТІ) вартості, що зазначена в договорі купівлі-продажу. До уваги приймаються будь-які позови, що заперечують право власності та що були подані протягом трьох років з дати видачі поліса, незважаючи на те, що причиною цих позовів можуть бути події, що мали місце в далекому минулому. Покупець отримає страхове відшкодування відповідно до фактичного збитку також у випадку, якщо він не втратить право власності, однак буде обмежений у правах на придбану нерухомість. І, нарешті, суттєвий факт, що покупець, агентство нерухомості й страхова компанія тепер стають партнерами. При укладанні договору страхова компанія разом з агентством проведе експертизу історії права власності. Якщо ж виникне позов по застрахованому майну, страхова компанія за згодою покупця надасть (до того ж безкоштовно) юридичну допомогу аж до захисту прав покупця в суді.

Успішних Вам придбань!

Чому ж все-таки страхування права власності? Адже ми купуємо нерухомість через солідних брокерів, які зобов'язані перевіряти документи, що надаються продавцями нерухомості. Зрештою, нам надають довідки із БТІ, організації, що є державною. Ми оформляємо наші "Договори купівлі-продажу" у нотаріуса. Начебто б нам здається, що немає, і не буде ніяких проблем надалі, та ми можемо спокійно проживати в куплених квартирах. Але раптом одного чудового дня нас ставлять перед фактом, що ми повинні звільнити придбану такими зусиллями нерухомість. Нас викликають в суд та в судовому порядку ухвалюють рішення щодо нашого виселення. У кращому випадку суд виносить рішення про повернення нам грошей продавцем або взагалі невідомою нам людиною, але як це часто буває знайти її вже практично неможливо, а отримати назад гроші ще складніше. Крім цього, ми зіштовхуємося з іншою проблемою - виявляється в нашій квартирі мають право проживати взагалі сторонні люди, і всі наші спроби вирішити це питання залишаються марними.

І тут перед нами виникає питання "А хто ж поверне нам гроші, які ми стільки років збирали, для того щоб придбати квартиру? Хто відповідає за те, що на момент придбання нам не повідомили про можливі проблеми з нерухомістю?" Виявляється, що відповідь на ці питання знайти буде неможливо, тому що документи оформлені вірно, а відповідальність за результат ніхто не несе. Ми думаємо, що така проблема знайома багатьом, і якщо Ви не зіштовхувалися з нею прямо, те з нею зіштовхувалися Ваші знайомі. Що ж робити?

Страхова компанія "Українські резерви" разом із Союзом фахівців з нерухомості, зокрема з Агентством нерухомості "Апартамент" пропонує Вам вихід із ситуації, що виникла, а саме страхування "Права власності" на нерухомість, що купується (так зване "Титульне страхування"). Що це таке й у чому суть цього виду страхування?

Страхування права власності власника нерухомості це виникнення відповідальності страхової компанії у випадку позбавлення або обмеження власника нерухомості в його правах користування, розпорядження або володіння нерухомістю. У цих випадках страхова компанія компенсує своєму клієнтові матеріальні збитки, які він поніс у результаті вищезгаданих ризиків. У підсумку клієнт гарантовано одержує назад кошти, за які він придбав нерухомість. Крім цього ще до моменту укладання Договору купівлі-продажу страхова компанія проводить перевірку документів та історію нерухомості, а у випадку виникнення якихось претензій до клієнта бере на себе, зовсім безкоштовно, його юридичний захист.

Таким чином, отримуючи Поліс, клієнти не тільки одержують страховий, але також і юридичний захист, що в кінцевому підсумку перетворює клієнта страхової компанії в її партнера.

Як було сказано вище, даний страховий продукт був розроблений Страховою компанією "Українські резерви" разом із Союзом фахівців з нерухомості з урахуванням потреб покупців нерухомості України. На сьогоднішній день клієнти агентства нерухомості "Апартамент" уже мають такий страховий захист. Купуючи нерухомість вони можуть бути впевнені, що вони не зостануться один на один зі зненацька виниклими проблемами - їх є кому захистити.

Виникає питання "Скільки коштує такий захист? Чи не буде вартість Поліса занадто високою?"

Відповідаємо однозначно - ні. Адже купуючи нерухомість через агентство "Апартамент" вартість Поліса вже входить у вартість послуг агентства. При купівлі нерухомості через інші агентства вартість даного Поліса буде мала в порівнянні з витратами на придбання нерухомості.

Слід також зазначити, що термін дії поліса становить три роки, однак це не означає, що по завершенню цього терміну Страхова компанія не буде нести своїх зобов'язань перед клієнтами, адже три роки це термін протягом якого Вам можуть бути пред'явлені претензії на придбану нерухомість, а Страхова компанія буде нести відповідальність перед клієнтом до вирішення питань по цих позовах.

У такий спосіб Страхова компанія "Українські резерви" пропонує вам цивілізований спосіб купівлі нерухомості, а саме - страхування Ваших прав на неї.

Ми готові розглядати пропозиції про співробітництво будь-яких Агентств по нерухомості, а також будемо раді бачити своїми клієнтами всіх бажаючих придбати нерухомість або тих хто її вже придбав.